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　　开发商承诺：一对一专属开发商销售服务，尊享开发商内部优惠服务！48万㎡山河大城准现楼品质保障

　　名居山河里备案名称绿海山河里，位于龙岗横岗中心区，现已获批预售，加推1177套住宅，预售总面积约131201.88㎡，位于项目1栋一单元、二单元、三单元、四单元、五单元、六单元、七单元。项目于去年5月首次推出412套住宅，从市住建局公示的备案数据分析来看，截至目前已签约171套，仍有241套显示期房待售，去化率仅约41.5%。

　　项目总占地：约6.4万㎡项目总建面：约48万㎡物业性质：住宅产权：70年交楼标准：精装交付开发商：深圳市银科投资有限公司物业公司：中海物业总户数：可售1177套停车位：1291个物业费：4.5元/㎡/月（住宅）梯户比：三梯五户主力产品：约93-142㎡3-4房臻装住宅

　　园区环境：活力康养——健身主场，畅享阳光泳池、篮球场、多功能活动场地、慢行系统睦邻社区——阳光草坪、城市会客厅，邻里洽谈、户外晨练、老年颐养童真乐园——儿童乐园、四点半学堂，开启孩子们探索世界的第一步

　　总建面约48万㎡山河大城崛起，亲鉴品质，放心置业，现已全面封顶，交付快人一步，即刻拥抱幸福家园。建面约93-142㎡臻装改善舒居，匠筑城市封面级立面，品质人居空间。室内设计以人为本，S型冰箱位、LDK+G一体化设计更显空间，户型方正，户户朝南，大面积采光，二期新品全面升级，带IMAX宽景阳台，俯瞰山河。甄选耶鲁、博洛尼、汉斯格雅、杜拉维特、大金、西门子、意大利博邦、TOTO、西顿、林内等国内外知名品牌臻装，全是生活的悠雅格调。

　　品牌物业 中海物业倾心服务中海物业，享誉全国的知名物业品牌。高端管家定制服务，奉行人性化管理、精细化服务、个性化定制三大服务理念，酒店管理服务模式，并采用大数据管理平台，提供全方位服务

　　名居地产实力加持：名居地产是一家以土地运营、房地产开发、金融投资、商业运营为主的企业，二十余载深耕深圳，匠心巨制，缔造了绿海名都、绿海名苑、绿海名居、绿海湾花园等广受赞誉的绿海系品质住宅产品，并于龙岗中心城打造超级综合体名居广场，成为区域新封面。未来将筑就更多跨时代美好人居及城市商务人文综合体，与深圳共非凡。

　　名居·山河里地处深圳东部中心重点区域横岗，占位深圳东进战略桥头堡，是连接龙岗东西部的中间点，被誉为龙岗的“腰杆子”，执掌大运南门户。横岗将打造“科技智造城，创意生活谷”，优势产业与大运新城协同发展，周边19个旧改项目，体量超300万㎡，未来生活全面升级。

　　深圳千亿科技产业先导区：科创产业巨擘阿波罗未来产业园，实力媲美华为科技城，年产值将达约2000亿元，约3000家高新企业入驻，目前光启、邦彦绿谷工厂、无人直升机研制等产业项目已抢滩登陆。约20万精英汇聚，腾飞在即。

　　交通方面：立体交通构建高效湾区生活圈，赋予先于世界的出行权。l“三地铁”自由出行3号线m即永湖地铁口，两站到大运，8站到罗湖14号线号线站达大运中心，速联园山街道，抵达阿波罗未来产业园l“三横五纵”多维路网三横：水官高速、南坪快速、沈海高速五纵：龙岗大道、丹平快速、盐排高速、惠盐路（部分已建成）、东部过境高速（在建中）

　　教育方面：家门口即享54班九年一贯制公立学校——香港中文大学（深圳）附属时进学校（规划中），让孩子再书香熏陶中成长。楼下优质幼儿园，目送孩子上学——自带建面约4800㎡18班幼儿园（在建中），一出家门即入校门，孩子上学更安心。

　　休闲生态：远眺梧桐山河自然景观，近游滨水公园，长度约2.4公里梧桐山和碧道在旁，串联街心公园、休闲广场与慢享碧道，打造出一条环抱社区的慢享休闲绿道，成就城市奢适自然主场。

　　①2024年以来需求侧的放松大多分布在在核心城市，未来这些城市仍可能有新政策出台空间；②制约核心城市人口集聚的因素都在发生明显的变化，压制核心城市资产价格的限制正在快速松绑。

　　中信证券研报指出，2025年起，多因素可能共同释放中国核心都市圈市场潜力。核心城市的地产政策放松空间很大。2024年以来需求侧的放松大多分布在在核心城市，未来这些城市仍可能有新政策出台空间。更重要的是，高线城市的一般公共预算收入波动性更小，政府性基金收入靠供地结构调节的稳定性更高，故而财政开支方面更为从容。此前制约人口集聚的重要的条件发生明显的变化，尤其是在教育层面，由于一线城市的新出生人口开始下降，中信证券预计2025年之后新市民子女在一线城市入学的难度将显著下降（因为学位供给增加，而本地需求减少）。

　　▍日本周期回顾：区域差异在周期见顶前快速扩大，核心城市在各层面潜力透支。

　　在房地产价格下行之前，日本核心都市圈房价上涨远远快于全国水平。根据日本不动产经济研究所，从1985年至1990年房价高点，首都圈、近畿圈和日本别的地方公寓套均价格分别上涨128%、151%和70%。核心都市圈消费旺盛，物价升腾，生活成本一直上升，根据日本统计局，1981-1992年，东京都区部CPI累计涨幅26.0%，日本全国CPI累计涨幅22.7%，在此期间京东都区部CPI各年涨幅均高于日本全国水平。

　　2016年之后，我国的房价发生了区域结构的逆转。此前房价上涨较快的一线城市，由于越来越严格的政策，房价上着的幅度放缓。低线城市则在因城施策的框架之下，房价反而上升更多。根据国家统计局，从2016年12月到2024年10月，一线%。在房价上涨的后半段，低线城市的房价上涨反而后来居上，这在世界其他几个国家和地区是比较罕见的，也是政策形成较大区域“高低差”的客观结果。

　　▍中国周期表现：低线城市的基础设施阶段性加速改善，消费潜能阶段性快速释放，不一样的区域非流动人口年平均增长率差异在2016年之后迅速收窄，即低线城市基本面对居民吸引力也处于阶段性高位。

　　低线年之后的房地产市场繁荣，不能只用政策宽松解释。2016年至今，低线城市凭借必要的平台举债，基础设施建设进入了快车道，城市面貌迅速改善。凭借新消费品牌下沉，收入受周期影响较为滞后的居民人群，以及缩水较少的不动产资产，低线城市消费活动也较为旺盛。虽然个人就业选择空间较少，但教育等方面的资源供给比较大，居民生活上的压力比较小。从结果上来看，2016年之前高线城市的常住人口人均增速还显著领先三线年之后这个速度就明显放缓了。

　　▍我们的核心观点：2025年起，多因素可能共同释放中国核心都市圈市场潜力。

　　核心城市的地产政策放松空间很大。2024年以来需求侧的放松大多分布在在核心城市，未来这些城市仍有新政策出台空间。更重要的是，高线城市的一般公共预算收入波动性更小，政府性基金收入靠供地结构调节的稳定性更高，故而财政开支方面更为从容。此前制约人口集聚的重要的条件发生明显的变化，尤其是在教育层面，由于一线城市的新出生人口开始下降，我们预计2025年之后新市民子女在一线城市入学的难度将显著下降（因为学位供给增加，而本地需求减少）。整体看来，我们大家都认为制约核心城市人口集聚的因素都在发生明显的变化，压制核心城市资产价格的限制正在快速松绑。当前一线城市房价有率先止跌迹象，这可能是高线城市进入正循环的起点。

　　我们认为，如果不承认市场是显著分化的，那么严控增量就从另一方面代表着开发活动没有长期存在的基础。房地产是不可移动的，核心都市圈具备广阔发展前途，就从另一方面代表着产业具备广阔成长基础。我们看好具备可持续发展能力，聚焦核心城市的房地产企业；我们看好受益于核心城市居民消费复苏和产业高质量发展机会的商管，商业地产和园区公司；看好核心区域布局占比高的物业服务企业；看好聚焦核心城市的经纪服务商。